将旧房作为棚户区改造安置房源可免税

    《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号文）明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财税〔2010〕42号文第三条明确，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

    方案设计

    某企业因搬迁拟于2012年6月份转让一栋2007年购买的房子，企业购房发票注明购买金额为300万元，购买时已按税法规定缴纳契税15万元（能提供契税完税凭证）。现有一家商场想在此开连锁店，另有一家改造安置房经营管理单位想将此房作为改造安置住房房源，他们均出价500万元，该企业转让的房子不能取得评估价格。

    如果转让给商场，则：1.扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价包括原房地产权属登记价格以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费为转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房地产支付的交易服务费、中介费，假设共计345万元；

    2.加计扣除金额＝300×5％×5年＝75（万元）根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以将《土地增值税暂行条例》第六条第（一）项规定的取得土地使用权所支付的金额和第（三）项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。扣除项目金额合计：345＋75＝420(万元)。

    3.土地增值额＝500－420＝80(万元)，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，应纳土地增值税＝80×30％＝24万元；如果转让给经营管理单位，由于增值额未超过扣除项目金额20%，则上述24万元土地增值税可以免征。

    转让给商场如此，如转让给改造安置房单位情况则有很大变化。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房，如果以市场价格分析，旧房的增值额未超过扣除项目金额20%的，在符合当地政策条件的情况下，可考虑转让旧房作为改造安置住房、廉租住房、经济适用住房房源，以便于充分享受税收优惠政策，获取更多利益；如果旧房的增值额稍微超过扣除项目金额20%的，也可以考虑将转让价格降低，使旧房的增值额不超过扣除项目金额20%的空间；如果旧房的增值额远超过扣除项目金额20%的，由于没有免征土地增值税税收优惠，也就没有了上述筹划空间。

    注意事项

    根据《土地增值税暂行条例实施细则》等规定，只有“建造”普通标准住宅出售的纳税人，才可适用“增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税”政策，非“建造”者不可适用该项政策。

    财税〔2010〕42号文将该项政策的适用范围扩大至“转让旧房作为改造安置住房房源”的企事业单位、社会团体以及其他组织。